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專傢:征收房產稅 保障和租賃市場管理要跟上
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記者：上海房產稅開征之初面臨的最大爭議是什麼？
餘南平：這不是技術問題，住建部提出的進度要求，2012年6月30日前應實現40個重點城市的個人住房信息系統與住建部聯網，今年6月底將完成500個城市的住房信息聯網工作，但是都沒有按時"交作業"。其中的癥結在於，住建部的要求對地方的約束力比較小，現在不動產稅登記由國土部負責，這一變化其實作用非常大，因為國土部掌握各地的用地指標，如果地方沒有完成登記工作，不配合相關工作，住建部可以在用地指標上施加壓力。這就抓住瞭"把柄"，掌控力更強。
聚焦房產稅
餘南平：因為稅率過低，效果不大。上海實行0.4%～0.6%差別化稅率。而美國的房產稅，最低在1.5%左右，最高在3.5%左右，因為各州情況不同，傢庭最終平均數在1.8%左右。
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2011年1月28日，作為第一批試點城市之一的上海開始征收個人住房房產稅。政策試行兩年多，效果如何？有無增加百姓負擔？能否終結土地財政？本版采訪瞭長期跟蹤研究房地產市場的華東師范大學餘南平教授。
記者：現在是否已具備更大范圍征收房產稅的條件？
我認為，擁有第一套房是公民的基本權利，第二套是改善性的，應該適度征稅，從全國而言，有的地方二套房也很普遍，可寬松至第三套房，但應繳納與歐美相當的稅率，這樣才會起到抑制投機的作用。
在線咨詢：
記者：上海房產稅試行兩年來，效果如何？
今年2月，新"國五條"明確提出擴大個人住房房產稅改革試點范圍。至今，雖尚未有明確方案出臺，但依然引起極大關註和討論。
用住房信息聯網紮緊籠子才能精確"打擊"投機
"房產稅政策成敗的評價標準，從宏觀說，是要促進經濟轉型，改變現在過度依賴土地出讓金的現狀；從微觀來說，就是要平抑房價，照顧到大多數人的利益。"
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記者：現在上海每年的房產稅收入隻有20多億元，您覺得從長遠看，這能解決地方財政長期依賴土地的現狀嗎？
建議2：
效果：稅率低很難抑制投機
記者：重慶征房產稅依據住房套數，上海根據人均面積，相比較來說哪種更合理？
記者：除瞭住房信息聯網以外，房產稅還需要哪些配套措施呢？
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餘南平：我們主要是用房產稅來調控樓市，國外主要是稅制完善，另外，國外對固定財產稅的收取非常嚴格，一個是稅率相對來說高一些，另外審核更加嚴格、規范，在美國兩年評估一次房產價格，高瞭加稅，低瞭退稅，整個模式已經比較成熟瞭。從用途看，國內的試點要求用在保障房上，但從國外來看是進入公共財政後再做分配，沒有特定應用指向。縱觀世界各地，隻要是開征房產稅瞭，房價初期都是下跌的，但波動是有限的，從我的研究來看，沒有任何一個國傢是例外，當然稅率很關鍵，至少要從1.5%起步，逐級遞進。
內容來自sina新聞
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餘南平：我覺得全國開征必須有個前提，那就是住房信息聯網，雖然以人查房涉及個人隱私，但是對政策制定來說，是最重要的科學依據。我們要將住房投機行為關到制度的籠子裡。除瞭20%的交易利稅外，這個籠子最重要的一個程序，就是全國住房信息聯網，等這個工作做好瞭，向誰征稅，稅率多高，梯級該怎麼確定，那就萬事俱備瞭。
收入少地方無積極性
樓市調控政策要註意配套
餘南平：開征之初的爭議並不是特別大，一些非議主要來自民間，不少人覺得買房時已經間接繳納瞭土地稅，房產稅涉及"多重"征稅。現在公眾一提到征稅便會警惕甚至怨憤起來。其實，房產稅對普通市民來說關系不大。如在上海，有兩套及以上住房，零點幾的稅率幾乎可以忽略不計。
餘南平：房產稅的順利實施，應該出臺兩個配套措施，一個是保障房，第二是租賃市場管理。目前，我比較認可的是德國模式，在德國僅有43%左右的人擁有房子產權，另外的都在租房市場解決，德國反而是全球住房水平最高的國傢。
德國的管理方式是全世界最特殊的，房東沒有租金的定價權，定價是根據承租者協會會員工資的三分之一，出租人依據這個指導價進行租金調整，但3年內累計最高隻能上漲30%，甚至有一段時間出臺瞭"強租令"，盡可能讓空置房屋進入租賃市場。所以，這就給我們一些提醒：出臺樓市調控政策，一定要註意配套。記者 李光金
餘南平：去年上海的土地出讓金有上千億元，而房產稅收入僅20億元，這兩者不是同一數量級，現在各地財政對土地出讓金的依賴性都很強。從長遠來看，我們是一個人多地少的國傢，城市規模也不能無限擴張，上海已經是一個3000萬人口的超級城市，如果哪天到瞭5000萬，後果很嚴重，教育、醫療、交通等等方面的缺陷都會暴露出來，不能繼續擴張瞭。所以，土地出讓金的模式是不可持續的，未來一定會轉為不動產稅。同時，我們建議以後銀行信用貸款房貸條件貸款全省皆可處理信貸房貸利息如果地方主要靠財產稅瞭，中央在這方面應照顧地方，減少分成，這樣也會促進轉變地方的發展思維和觀念，現在地方賣地積極性高，主要是來錢快。
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